“‘Wie geraakt er nog binnen op de huurmarkt?’

De toegang tot de huurmarkt begint vandaag nog vóór iemand een woning kan bezichtigen. Dat is de scherpe vaststelling van het Vlaams Mensenrechteninstituut in een recent advies. Discriminatie speelt zich volgens het instituut niet alleen af op het moment van weigering, maar al veel eerder. Nog vóór je aanbelt, ben je vaak al beoordeeld. Er wordt informatie opgevraagd, criteria worden toegepast – zoals de één-derderegel, waarbij je inkomen minstens drie keer de huur moet bedragen – en op basis daarvan wordt beslist wie een stap verder mag zetten en wie niet. Wat op papier een neutrale manier lijkt om risico’s in te schatten, blijkt in de praktijk een mechanisme dat bepaalde groepen systematisch op afstand houdt.

Selectie vóór je iemand gezien hebt

Wie vandaag een woning zoekt, herkent dit scenario wellicht. Je reageert op een advertentie, stuurt een mail, en nog vóór je een voet binnenzet in de woning, moet je al van alles doorgeven: loonfiches, contracten en informatie over je situatie.

Daar duiken ook die vaste regels op. De één-derderegel bijvoorbeeld. Op zich klinkt die logisch: verhuurders willen zeker zijn dat de huur betaald kan worden. Maar wanneer die regel strikt wordt toegepast, is het gewoon een harde filter. Wie er niet aan voldoet, ligt er meteen uit.

Naam, taal of inkomen volstaan vaak al om de deuren te sluiten.

Dat selectieproces komt niet uit het niets. Het heeft alles te maken met hoe de huurmarkt vandaag werkt. Er zijn te weinig betaalbare woningen, de prijzen liggen hoog en er zijn veel kandidaten voor dezelfde woning.

In zo’n situatie gaan verhuurders en makelaars selecteren. Dat is op zich niet vreemd. Maar het maakt wel dat die eerste filter steeds doorslaggevender wordt. En dus ook dat niet iedereen er even makkelijk door geraakt.

Dat zie je vooral bij mensen die niet meteen in het standaardprofiel passen. In een leeronderzoek dat ik dit academiejaar begeleidde aan de Universiteit Antwerpen over huisvestingstrajecten van erkende vluchtelingen, vertellen respondenten hoe hun zoektocht telkens opnieuw vastloopt op dat eerste moment. Ze reageren op tientallen advertenties, maar geraken niet voorbij die eerste screening. Hun naam, hun taal of hun inkomen volstaan vaak al om de deuren te sluiten.

Wanneer “objectief” selectief wordt

Het Vlaams Mensenrechteninstituut benoemt dat ook: die selectiecriteria zijn niet neutraal. Neem inkomen. Dat lijkt objectief: je verdient genoeg of niet. Maar in de praktijk maakt het wel degelijk uit hoe dat inkomen eruitziet. Een vast contract telt anders dan een tijdelijk inkomen. Loon wordt anders bekeken dan een uitkering.

Wat ontstaat, is een systeem dat op papier neutraal is, maar in de praktijk bepaalde groepen sneller uitsluit. Dat gebeurt niet altijd bewust, maar zit vaak ingebakken in hoe de regels werken.

Daar komt nog iets bij. Wie een woning vindt, doet dat vaak niet via de klassieke weg. Veel gebeurt via via. Een kennis die iets hoort, een vrijwilliger die mee belt, iemand die voor je tussenkomt. Op die manier geraak je soms wél binnen, terwijl het via de officiële weg niet lukt. Dat bleek heel duidelijk uit het leeronderzoek, maar geldt ook ruimer dan erkende vluchtelingen.

Maar dat betekent ook dat toegang tot wonen steeds minder een kwestie wordt van recht, en steeds meer van wie je kent. Wie een netwerk heeft, geraakt makkelijker binnen. Wie dat niet heeft, blijft vaker hangen in de zoektocht.

Het recht op wonen

Het advies van het Vlaams Mensenrechteninstituut is belangrijk omdat het deze mechanismen zichtbaar maakt en grenzen stelt. Het stelt de vraag wat er gevraagd mag worden, wanneer, en hoe je voorkomt dat mensen op voorhand uit de boot vallen.

Tegelijk stopt het probleem daar niet. Je kan regels aanpassen, maar zolang de markt zo onder druk staat, blijft selectie een centrale rol spelen. En zolang selectie centraal staat, blijven bepaalde groepen uit de boot vallen.

We spreken vaak over wonen als een recht. Maar een recht waar je al vóór de eerste stap op wordt gefilterd, voelt anders aan. Wat vandaag zichtbaar wordt, is een systeem waarin de eerste selectie al bepaalt wie überhaupt een kans krijgt.

Het Vlaams Mensenrechteninstituut pleit voor duidelijke grenzen: wat er gevraagd mag worden, wanneer, en hoe selectie minder automatisch en meer individueel kan gebeuren. Maar wat in het leeronderzoek zichtbaar wordt, is dat die eerste filter vandaag al zo doorslaggevend is, dat bijsturen alleen niet volstaat. Zolang die eerste selectie zo bepalend is, blijft de vraag niet alleen wie er nog binnen geraakt – maar vooral wie nooit echt aan bod komt.